Investissement immobilier : les démarches

Compromis de vente, promesse de vente, constitution du dossier de crédit, assurance liée à l’emprunt, acte de vente… pour tout savoir sur les formalités liées à l’achat de votre logement ou d’un bien immobilier. Parcourons ensemble les différentes étapes de l’achat d’un bien immobilier.

Promesse ou compromis de vente ?

Vous n’êtes pas certain d’acheter ? Signez alors une promesse unilatérale de vente. La promesse unilatérale de vente engage le vendeur à vous réserver le bien immobilier pendant une période limitée qu’on appelle le « délai d’option » mais vous restez libre d’acheter ou non.
En échange de cette réservation, le vendeur vous demande de verser une indemnité de réservation équivalente en général à 10 % du prix de vente.

Vous pouvez alors soit « lever l’option » et acheter le logement, soit ne pas la lever et ne pas l’acheter. Mais attention, vous perdez alors la somme que vous avez versée au vendeur au titre de l’indemnité de réservation.
Pour être valable, cette promesse de vente doit être enregistrée au centre des impôts dans les 10 jours suivant sa signature.

Le délai de rétractation

Depuis le 1er juin 2001, l’acquéreur non professionnel bénéficie d’un délai de rétractation de 7 jours. Un particulier qui signe un avant contrat dispose donc de 7 jours pour changer d’avis en informant le vendeur par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec AR.
Quand le vendeur est un particulier, il n’a pas le droit de réclamer le versement d’une somme d’argent avant la fin de ce délai de rétractation.

Vous souhaitez vous engager définitivement : optez pour un compromis de vente. Dans le cas où le vendeur et l’acheteur souhaitent s’engager définitivement, le premier à vendre et le second à acheter le bien, ils choisissent de signer un compromis de vente. On parle ainsi de « promesse synallagmatique de vente ».

Aucune des deux parties ne peut se rétracter, sauf clause suspensive.
Vous versez un acompte généralement équivalent à 10 % du prix du bien immobilier. L’enregistrement d’un compromis de vente n’est pas obligatoire. Vous n’êtes donc pas obligé de passer chez le notaire pour le signer. Mais attention, en cas de problème, vous ne profitez pas des conseils de ce spécialiste. Si vous choisissez de passer devant un notaire, il vous en coûtera 250 à 350 euros. Si vous transitez par une agence immobilière, elle se chargera de rédiger le compromis et l’inclura dans le prix de vente annoncé.

La constitution de votre dossier de crédit

Un bon dossier de crédit

On distingue généralement 3 critères constitutifs d’un bon dossier de crédit :

• D’abord, un apport person­nel qui dépasse les 10 % du prix de vente du bien immobilier. Si vous détenez 30 à 40 % du montant du bien immobilier, vous serez nettement avantagé.
• Second critère, déterminé directement par le premier, la durée du remboursement. Pour bénéficier des meilleures conditions, elle doit être la plus courte possible, l’idéal étant de 10 ans.
• Enfin, la qualité du bien convoité. Un appartement neuf situé dans une grande agglomération aura plus de chances de séduire l’établissement financier qu’une vieille mansarde à la campagne nécessitant de coûteux travaux.

Taux fixes ou taux révisables ?

Il existe deux types de prêts : les prêts à taux fixes et ceux à taux révisables ou variables. Les premiers sont les plus classiques et les plus choisis : le montant de vos mensualités de remboursement reste le même jusqu’à l’échéance du prêt.
Les taux actuels tournent autour de 4,5 %.

Seconde possibilité, les taux révisables : si vous optez pour ce type de crédit, vous bénéficierez d’un taux de crédit plus bas et plus intéressant qu’un taux fixe pendant les premières années, mais indexé sur le marché monétaire et donc susceptible d’évoluer… à la baisse ou à la hausse. Cette solution est plus risquée surtout si les taux d’intérêt augmentent.

Faites jouer la concurrence entre les banques et établissements de crédits

Deux mots d’ordre : faites jouer la concurrence entre les banques et négociez afin d’obtenir le taux le plus bas possible. Vous pouvez également négocier la suppression de frais de dossier.

La clause suspensive liée à l’obtention du prêt

Cette condition suspensive est destinée à suspendre l’exécu­tion du contrat à la survenance d’un événement. En clair, si la banque ne vous accorde pas le prêt nécessaire à l’acquisi­tion du bien, vous êtes délié de votre engagement et vous récupérez intégralement vos indemnités de réservation ou dépôt de garantie.

Les assurances liées à votre emprunt

L’assurance décès emprunteur

Exigée systématiquement, cette assurance est destinée à couvrir le remboursement du prêt en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail de l’emprunteur. C’est une sécurité pour l’organisme prêteur, mais aussi pour vous et votre famille puisque l’assureur fait automatiquement le relais en cas de pro­blème.

Ne signez pas les yeux fermés le contrat proposé par la banque ou l’organisme financier : vous avez parfaitement le droit de refuser leur offre.
Les contrats proposés sont en effet loin d’être les plus compétitifs. Les prix varient entre 0,30 % et 0,40 % du capital emprunté.
Optez plutôt pour un contrat indivi­duel auprès d’une compagnie d’assurance : établis en fonction de votre âge et de vos besoins, les tarifs oscillent en général entre 0,18 et 0,22 %… et ne pourront pas être modifiés en cours de contrat.

Vous avez déjà signé ?

En tant qu’assuré, vous pouvez résilier votre contrat à l’expiration d’un délai d’un an. Ceci en envoyant une lettre recommandée à la compagnie partenaire de la banque deux mois minimum avant la date anni­versaire.

L’assurance perte d’emploi

La plupart des prêts immobiliers sont assortis d’une assurance dite « perte d’emploi ». C’est une sécurité en cas de chômage. Cette assurance est donc destinée à compenser la perte de revenu de l’assuré suite à un licenciement. Elle prendra en charge tout ou partie des remboursements du crédit.
Contrairement à l’assurance décès invalidité, la garantie perte d’emploi est facultative. Mais le contrat doit néanmoins être signé au moment de l’obtention du crédit et il est exclusivement réservé aux salariés en contrat à durée indéterminée. Attention, cette assurance ne fonctionne pas en cas de démission. De plus, l’assureur ne prend en charge vos mensualités qu’après un délai de franchise (entre 3 et 6 mois de chômage).

L’acte authentique de vente, le rôle du notaire et ses honoraires

L’affaire est conclue ? L’achat se finalise par un acte authentique de ven­te signé devant le notaire du vendeur.
Les frais de notaire sont entièrement à la charge de l’acheteur. Ce sont les sommes versées au notaire au moment de la signature de l’acte.
Ils comprennent sa rémunération, les droits d’enregistrement, les frais et débours qu’il engage pour votre compte pour mener à bien votre dossier et divers droits et taxes (frais de timbres, droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière…).
Leurs montants peuvent dépasser 7 % du prix de vente.

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